עוז קורן על נדלן בארהב

עוז קורן על נדלן בארהב

מחר מתחיל מחזור 7 של ״תכנית המשקיע״, אז היום אני רוצה לדבר איתכם קצת על נדל”ן.

שלשום נחתם הסכם רכישה עבור אחד הפרוייקטים שלי בארה”ב, ב- Spring Drive. בתקווה שתוך 60 יום אם לא תהיינה תקלות נבצע עסקת סגירה על הנכס הזה ונמכור אותו.

יצא לנו ממש טוב עם הנכס הזה. רק כדי לסבר לכם את האוזן, זכינו בנכס הזה במכרז בסוף ינואר, בסוף פברואר קיבלנו את המפתחות מהמחוז וכבר התחלנו לעבוד עליו. בסוף אוגוסט כבר סיימנו את תהליך השיפוץ, ושבועיים לאחר מכן הנכס תחת חוזה.

הנכס נמכר בסכום גבוה יותר ממה שציפינו. למעשה, כשחישבנו את כדאיות העיסקה עבור הנכס הזה, ביצענו את ה- MKV- Market Value לפי 115,000$. בסופו של דבר, בגלל עליית מחירי הנדל”ן בארה”ב (או בזכותה) מיד עם פתיחת הסגר שאחרי התפרצות הקורונה, החלטנו להעמיד את הנכס למכירה במחיר יותר גבוה.

בחרנו בשיטת “מצליח”, אם קונה יתעניין בנכס ויתמקח, נוריד קצת.

הוספנו עוד 3000$ ממש לקראת הסיום שלא תוכננו מראש כד לעשות את הנכס יותר אטרקטיבי. מי שזוכר העליתי סרטון שיצקנו חנייה פרטית בחזית הבית, יכולים לחנות שם עד שלושה רכבים, בנוסף בנינו שביל גישה חדש והשקענו בנראות של החצר. העלינו אותו ב- 127,900$ במטרה להתגמש ולקבל כ- 120,000$. בסופו של דבר קיבלנו הצעה עם הסכמה למחיר המלא שביקשנו בתוספת איזשהו סעיף של Seller Concession, שיוריד 4,000$ מהמחיר הסופי.

בחישוב עלויות העסקה, אנחנו לוקחים בחשבון שכעשרה אחוזים ממחיר המכירה ילכו לעלויות הסגירה של העסקה. 

הסכום הזה מורכב ממספר חלקים- 

1. 6% ממנו הוא עמלות הברוקרים (תיווך) שמחולקות לשני מתווכים- אחד של המוכר ואחד של הקונה. כל אחד מהם מקבל 3% עמלה.

2. 4% נוספים כוללים את כל עלויות הסגירה והסעיפים הקטנים שצריך לסגור כמו- הביטוח על שטר הבעלות, תשלום לחברת הנאמנות שמבצעת את הסגירה ומחתימה את הצדדים, בנוסף צריך לשלם Recording fees, Doc Stamps, Property Tax וכו׳.

כשמבצעים עסקת מכירה של נכס בארה”ב, גם למוכר וגם לקונה יש עלויות סגירה. אם הקונה לוקח משכנתא, היא לא מכסה את עלויות הסגירה של הקונה, אלא רק אחוז מסוים מעלות הנכס. באחריות הקונה להגיע עם הון עצמי שמכסה את ההפרש ואת עלויות הסגירה.

Seller Concession אומר שהמוכר מקבל מחיר קצת יותר גבוה ממה שהקונה מציע, אך במעמד הסגירה הוא לוקח על עצמו את עלויות הסגירה של הקונה. אני יודע שזה נשמע קצת מוזר, אבל זה קיים.

מכיוון שבמשכנתא כבר מאושר להם מחיר קצת גבוה יותר, זה גם מה שיופיע בכל המסמכים ועל פי אותו הסכום נשלם גם את מס רווח ההון, אבל אנחנו כמוכרים נכסה את עלויות הסגירה של הקונים.

במקרה שלנו, ההפרש יצא בערך 4000$ כך שזה השתלם לנו וזו עדיין עסקה מאוד רווחית. אנחנו עומדים על כ-34% רווח מפרוייקט שלקח לנו 7-8 חודשים לסיים, אלה מספרים ממש מעולים!

אגב, שני פרוייקטים נוספים שלנו צפויים להסתיים עד סוף השנה ולהניב רווחים דומים פחות או יותר.

בישראל, מי שמתעסק בנדל”ן יגיע לאחוזי רווח כאלה תוך 5-6 שנים ואולי אפילו 8, תלוי בסכום ההשקעה. ואני לא לוקח בחשבון כרגע עליית ערך, כי יש שנים שיש בהן עלייה ויש שנים שאין. בשנתיים האחרונות, הנדל”ן קצת יורד, אז שימו לב לנתונים האלה אם אתם מתכוונים להשקיע.

עכשיו אנחנו כבר בודקים עסקאות חדשות קצרות טווח, שיסתיימו תוך כחצי שנה. העסקאות האלה פחות או יותר מוגנות ממיתון, כי בחצי שנה השוק בדרך כלל לא יורד דרמטית. במקרה הגרוע ביותר, מדובר בירידה של 2%-3%. 

אנחנו בוחנים כרגע כמה עסקאות מעניינות, חלקן ממכירות פומביות של המחוז, וחלקן רכישה ישירה מבעל הנכס. 

עוז קורן מדבר על נדל״ן בארה״ב 

מתוך לייב בקבוצת משגשגים בפייסבוק ששודר בתאריך 14.09.2020

תגובות פייסבוק

הגב

*