עוז קורן – נדלן בארהב
עוז קורן – נדלן בארהב
היום נדבר על נדל”ן בארה״ב.
שוק הנדל”ן ממשיך להיות מאוד גבוה, מכל הסיבות שציינו כאן במהלך השבועות האחרונים. למעשה, בימים האחרונים אני יושב באופן עקבי על השווקים, כמה שעות כל יום וממש קשה למצוא נכסים למכירה במחירים אטרקטיביים. אני מזכיר לכם שעבור הפרוייקטים שלנו אנחנו מחפשים את הנכסים ה”שבורים” ביותר.
מספר העסקאות של נכסים מעוקלים במחוז עדיין לא חזר למה שהיה לפני הקורונה, יקח להם עוד כמה חודשים לחזור. הסיבה לכך היא שבמשך חצי שנה אסור היה לעקל נכסים בגלל המצב, לכן רק לקראת תחילת שנה הבאה נתחיל לראות יותר ויותר עסקאות. אמנם המכירות הפומביות כבר חזרו, אבל רוב העסקאות מתבטלות. אנשים מתלוננים על מצבם עקב הקורונה, ופשוט מבטלים להם את המכירה. השופטים קיבלו הנחיה מלמעלה לנהוג ביד רכה בתקופה הזו.
מכיוון שמצב השוק עתיד לתקן את עצמו רק בעוד כמה חודשים, הוא פותח עבורנו את האפשרות למכור את הפרוייקטים המוכנים כבר במהלך החודשים הקרובים, במחירים גבוהים יותר ממה שציפינו כשהתחלנו את הפרוייקט. להגדיל את הרווח שלנו משמעותית.
אם נסתכל לדוגמה, על פרוייקט שלנו ב- Spring Drive , הוא עומד למכירה כרגע ב 128,000$. קיבלנו הצעה לרכישה בסכום הזה, אך היא נפלה עקב בעיה מימונית של הרוכשים. החזרנו את הפרוייקט לאוויר ואני מאמין שבשבועות הקרובים כבר יהיו קונים חדשים לנכס.
חשוב לי שתבינו, גם אם נמכור את הנכס הזה – 115,000$ ואפילו ב- 110,000$, אחוזי הרווח שלנו עדיין יפים מאוד. 20% רווח על פרוייקט זה מצויין. אם נמכור ב- 128,000$ אנחנו נעמוד על 35% רווח. תחשבו שלקח לנו 7-8 חודשים לעשות את הפרוייקט הזה, זה פשוט מטורף!
גם בפרוייקטים אחרים שלנו אנחנו עומדים על אחוזי רווח גבוהים מאוד. לא מתוך חמדנות, אלא שזה מצב השוק היום. אנחנו כמובן ננצל את האנומליה לטובתנו, ונמכור במחיר גבוה ככל שהשוק יאפשר.
בתקופה הזו במיוחד, אנחנו צריכים להיות כמו זיקית. אנחנו צריכים להחליף את הצבע שלנו תוך כדי תנועה. כדי שנצליח לא רק לשרוד, אלא גם לשגשג.
אם אנחנו לא נמצא במהלך השבועות הקרובים עוד עסקאות טובות להיכנס אליהן, אנחנו נעשה פרוייקטים של New Construction- פרוייקטים של בנייה חדשה. אפשר לבנות שם בתים מאוד יפים ולמכור אותם עכשיו במחירי שיא.
אני לא חושב ששיתפתי אתכם בזה, אבל אני רוצה שתבינו. תהליך השיפוץ הכולל של הנכסים שאנחנו קונים לוקח בין ארבעה לשישה חודשים. מהרגע שבו קיבלנו את שטר הבעלות על הנכס ועד קבלת המפתח מהקבלן כשהנכס מוכן למכירה. זה נקרא TOTAL REHAB או FULL REHAB.
כשהתהליך הזה מסתיים, מתחיל תהליך המכירה, הוא יכול לקח שבוע ויכול לקחת גם שלושה חודשים. אחריו מתחיל תהליך הסגירה וגם הוא יכול לקחת בין שבועיים לחודשיים.
שלב השיפוץ הכולל לוקח בין ארבעה לשישה חודשים, וגם בנייה חדשה לוקחת כשישה חודשים. מפתיע, לא?! אני אסביר איך זה קורה. בנייה חדשה בארה”ב כמעט יותר קלה לביצוע מאשר שיפוץ כולל. הבנייה בארה”ב היא לא כמו בישראל. שם בניה חדשה לחלוטין, של מעטפת היא יותר מהירה מאשר לבנות מחדש.
בארה”ב, כל עוד יש אישורי בנייה והבעלים מודעים לכל נקודות החשמל, המים והביוב של הנכס, מאוד נפוץ להרים את כל מעטפת הבית ותוך שלושה חודשים להקים מעטפת חדשה. רק אחרי זה נכנסים לפנים הנכס והרבה יותר קל לעבוד ככה.
עלויות של בניה חדשה הן יותר גבוהות אבל כך גם מחירי המכירה. לדוגמה, בית של 3 חדרי שינה, 2 אמבטיות, בגודל סטנדרטי עם מגרש סטנדרטי, עלות רכישת הקרקע והבנייה כולה יכול להסתכם בכ- 110,000$-115,000$.
בתים כאלה נמכרים בממוצע בכ- 155,000$. אם נוריד 10% מהסכום לטובת עלויות סגירה, נישאר עם כ- 140,000$. 30,000$ זהו רווח מאוד יפה!
אז נכון שהסיכון הוא גבוה יותר בבנייה חדשה, אך מחיר המכירה הוא גם גבוה יותר. בנוסף, פרוייקטים של בנייה חדשה ניתן למכור על הנייר עוד לפני שסיימנו לבנות את הנכס. אמריקאי שמסתובב שם ברחוב ורואה נכס בבנייה חדשה יכול לפנות אלינו בבקשה לרכוש את הנכס ולקבל משכנתא מלאה עבורו. זה יכול להיות יתרון גדול עבורנו, למכור את הנכס על הנייר כי זה חוסך את כל הזמן שלוקח למכור את הנכס כפי שציינתי קודם, ותהליך הסגירה מתקצר משמעותית גם הוא. זה לא יכול לקרות בתהליך של שיפוץ, אי אפשר לקבל משכנתא עבור הנכס לפני שהפרוייקט הושלם.
יש לשותף שלי ולי פגישה בנושא הזה היום, כמובן שנתייעץ גם עם קבלן הבנייה שלנו והברוקרית שלנו בארה”ב, והסבירות מאוד גבוהה שניקח פרוייקט כזה.
אז אנחנו משנים עכשיו את צורת העבודה שלנו, וכנראה שנתעסק בפרוייקטים כאלה בחודשים הקרובים, כל עוד לא נמצא עסקאות Rehab טובות.
העולם משתנה ואנחנו חייבים להשתנות יחד איתו, אנחנו חייבים להתנהג כמו זיקית. אם נישאר תקועים ומקובעים במה שאנחנו עושים ואיך שאנחנו פועלים, אולי נצטרך לשבת בצד. אולי נצטרך להישאר בחוץ ולראות את העסק שלנו מתכווץ. אלא אם נבחר לנצל את המצב לטובתנו ונהפוך את העסקים שלנו למשגשגים.
תהיו זיקית ותמשיכו לשגשג!
מתוך לייב בקבוצת משגשגים בפייסבוק ששודר בתאריך 25.09.2020